总价300多万的丰收湖TOD,只98方、128方两个户型,改善不解渴?

                                                    文/住浙网研究员 张伟博

                                                    杭州九堡的开发早于未来科技城、奥体等热点板块,但一直不温不火,十多年来,配套和界面没有明显起色。

                                                    2021年,终于等来了龙湖天街落子,弥补了商业空缺,为板块注入了新的活力。

                                                    龙湖天瑄城沙盘

                                                    近日,龙湖丰收湖TOD项目——天瑄城售楼处开放,研究员去现场跑了盘,收集了一些项目信息,供大家参考。

                                                    预计首开热度会比较高,感兴趣的不妨多关注。

                                                    楼盘名称:龙湖天瑄城

                                                    板块:上城区丰收湖(九乔商贸城)

                                                    楼盘位置:上城区九堡街道三胜街与九环路交叉口

                                                    均价:高层限价33400元/㎡(精装标准3500元/㎡)

                                                    户型:住宅98、128㎡、商业大平层约308㎡

                                                    套数:预计3月首开约300套

                                                    交付时间:预计2025年底

                                                    01日照分析

                                                    综合来看,B区日照情况优于c区。其中,B区1-4#采光是最好的,日照时长基本都在5小时及以上,在小区中间的5-7幢楼受遮挡相对更多;C区中间的两幢2、5#采光受周边楼幢遮挡影响最大,日照条件最不理想,楼层9-10层以上每日的日照时长才能高于四小时。

                                                    02一二手倒挂

                                                    板块周边品质次新房不多,以10年左右房龄的小区为主,比如万科魅力之城、天阳九筑、大家多立方、九润公寓等等。

                                                    从二手房成交价格来看,板块内价格最高的为最新交付金地玖峰汇,项目的品质、外立面、户型等,都在区域内占据优势,部分较好楼层成交价可以达到4万/㎡左右。

                                                    交付10年左右的小区,均价则普遍在3-3.3万左右,与龙湖天瑄城项目33400元/㎡的限价相比,基本无倒挂。

                                                    因此可以判断,项目将以自住需求为主,投资客并不多。

                                                    03首开户型

                                                    项目住宅部分仅规划2种户型,分别为98㎡(三房两卫)和128㎡(四房两卫)。

                                                    天瑄城98㎡户型

                                                    98㎡户型为目前最常规的三房两卫户型,南向三开间,次卧客厅连体双阳台,布局合理,中规中矩。

                                                    天瑄城128㎡户型

                                                    128㎡户型客餐厅空间较大,并配备大飘窗,采光较好。两个卧室朝南,并配备双阳台,面宽偏窄,整体布局紧凑,无明显浪费空间。

                                                    另外,项目规划了约308㎡商业大平层,预计总价在800-1000万级别,有特殊爱好的土豪们,也可以关注。

                                                    04项目规划

                                                    龙湖天瑄城鸟瞰图

                                                    地块总共分为4宗子地块,包括3宗商住和1宗纯商业,并配建公租房1.7万方,天街商业11万方,酒店2万方。

                                                    项目地块组成

                                                    其中01地块为商业+自持,无可售住宅;02地块为7幢可售住宅+1幢自持+3幢商业;03地块为6幢可售住宅+3幢公租房+3幢商业;05地块为龙湖天街+酒店+商业街区。

                                                    体量虽大,但可售住宅仅13幢,占比较低,因此居住属性并不纯粹,较考验后期物业对小区的运营情况。

                                                    05周边配套

                                                    交通方面:距离9号线乔司南站直线约1300米,1号线客运中心站约2200米;周边德胜快速路、东湖快速路可快速通达城区;

                                                    学校方面:紧邻新建杭州师范大学东城实验学校(东润校区);

                                                    商业方面:自带龙湖天街,距离宜家约1400米;

                                                    医院方面:距离浙医二院城东院区约6公里;

                                                    其他:南面紧邻丰收湖公园;

                                                    不利因素:无。

                                                    06板块中签率及后续供应

                                                    板块近期开盘中签率情况

                                                    去年下半年,板块平均中签率在50%左右,热度不算很高,但开盘后基本能售罄。

                                                    自敏捷源著天樾府清盘后,区域已断供,龙湖天瑄城为短期唯一待售项目,由于项目自持比例较高(19%),住宅可售套数仅约785套,考虑到龙湖天街加持,以及乔司启动全域拆迁,首开预计仍要拼手气。

                                                    总的来说,项目33400元/㎡的限价比较合理,98和128方户型实在好用,加上龙湖品质和天街加持,的确是城东一带自住的好选择。项目体量虽大,但住宅套数不到800套,喜欢的朋友还是要盯牢。

                                                    大发彩票中心