海潮望月城“硬核”背后,3000万级购买力正被透支?

                                                    文/住浙网研究员 华静

                                                    杭州人的购买力有多强,海潮望月城的登记结果,可拿来观察。

                                                    昨晚,海潮望月城首开131套房源最终登记结果出炉,总入围摇号家庭为1201户,摇号中签率约10.9%。(网传登记总户数在1700组左右)即,触发社保,但无需限售。

                                                    其中,人才无房78户,无房家庭391户,普通家庭732户。社保排序方面,E类人才0月社保,无房家庭64个月社保,普通家庭149个月社保。

                                                    Part1

                                                    乍一看,既没有顶格社保,也没有限售,有些平平无奇,但加上“70292元/㎡、绝大多数总价1800万起”,是不是又有些震撼?

                                                    毕竟,这131套房源的参与门槛真的高。

                                                    看一房一价表,本批次房源总价1486万起步,最高一套总价3632万。首开房源中有18套房源总价超过了3000万。项目首套冻资560万,二套及全款冻资1120万,在高总价门槛前,这1700余张“房票”彰显自住的纯粹。

                                                    虽然,69800元/㎡的新房限价与此前望江新城、南星桥项目并无区别,但海潮望月城的户型却是近些年来面积最大的,主力户型为272方-483方。

                                                    摇号以来,杭州市面上出现的住宅大平层项目,基本上总价段在千万级,像海潮望月城这样起步272方、1800万起的项目罕见。再往前追溯,要数武林壹号、阳光海岸、蓝色钱江这些老牌豪宅了。

                                                    即便考虑物价涨幅,海潮望月城仍是杭州启动摇号之后,“门槛最高的房子”。

                                                    Part2

                                                    门槛如此高,海潮望月为何能斩获如此人气?不妨来聊几句。

                                                    其一,地段好。

                                                    望江新城,南边连着有“杭州最贵一公里”之称的南星桥,北接南宋皇城脚下的鼓楼、御街,作为新老城的交汇,占据了得天独厚的区位优势。

                                                    对外,望江板块可依托杭州城站火车站,联通上海、江苏、南京等核心城市。对内,望江新城处于新老杭州连接点的关键位置,1号线、5号线、7号线在此交汇,望江隧道通车后,更是进一步贯通了武林、西湖、望江、钱新、滨江、奥体等多核心联动发展局面,四通八达。 

                                                    金融科技城、国际交流港、健康宜居城的新定位,叠加底蕴及便利的生活配套,让“老城新貌”的望江新城跻身杭州富人偏爱的板块。

                                                    其二,肉眼可见的价差。

                                                    上文也提到海潮望月城整盘的新房限价为6.98万/㎡,而与其相隔一条窄窄的东宝路,也是望江新城板块首发地块的御品次新房站上了12万/㎡;板块内的安置房海潮雅园最高网签价都曾达到过10万+;如此倒挂,海潮望月城的高热度也就能理解了。

                                                    海潮雅园实景

                                                    其三,项目本身。

                                                    作为杭州首宗未来社区地块,相较于海潮望月城,它还有个更为耳熟能详的名字滨江始版桥未来社区(2020年6月16日,历经83轮鏖战,望江新城核心地块由滨江集团以总价61.86亿元收入麾下,楼面价 29058元/㎡)。

                                                    项目以海潮路为中轴线,分为东西两个区块。西区,规划了7幢高层,其中有4幢为住宅(共212户);东区,规划了6幢高层,均为商业属性。

                                                    前有御品后有御潮府,在板块内,滨江集团“话语权”自不用怀疑,也为项目添上了一层品牌溢价。

                                                    上周,恰值海潮望月城样板房开放,住浙网研究员一行也曾前往实地探营。从样板房来看,依旧是浓浓的“滨江风”,由于是清水样板房,“壕”的程度恐怕还需要后期装点,这也是海潮望月城的槽点之一。

                                                    样板房视频

                                                    海潮望月城户型门槛就在272㎡,层高达到3.15米,所有户型均为5房起步,最高的约483㎡户型更是达到了七房七卫,完全匹配高端改善的气质。

                                                    如今的杭州,住宅户型面积做到300㎡几乎绝迹,这也是前两年商业大平层产品能够脱颖而出的原因,颇为大胆的规划下,吸引相当部分喜好大平层富人的芳心。因为,新房市场暂无可?。壳?,板块的新房供应仅新世界K11住宅项目待售,规划面积约116-224㎡),而次新大面积房源的成本又要高出一截。

                                                    Part 3

                                                    同属滨江系,江河汇板块先一步首开,房源均价为66000元/㎡的栖江揽月轩登记结果却没有市场预期的好。

                                                    首开的181套房源,总登记人数为695组,摇号中签率约26.04%。从选房过程来看,虽然成功售罄,但报名的695组客户中未进行选房签到的有多达345组,占比近半,可谓有惊无险。

                                                    栖江揽月轩的登记结果,无形中增加了海潮望月城登记的不确定性,毕竟如此价格,又处在市场低迷期,谁都不敢打包票。好在,海潮望月城的结果“硬核”了一把。

                                                    两大豪宅板块2022年碰撞第一战,望江新城小胜。但研究员认为,之中暗藏的风险,不容小觑。

                                                    毕竟这一级别的购买力,杭州究竟还剩下多少?既然本次海潮望月城登记既无限售也无顶格社保,是否意味着这一级别的购买力正逐渐透支?其中一个数据是,去年楼市3000万级新房成交总共也就110套。

                                                    有趣的是,近日挂牌的一套阳光海岸大平层因与海潮望月城“撞期”,被房东紧急撤下,择日再挂牌。房东担心客户资源分流。

                                                    此外,栖江揽月轩与海潮望月城之间又有多少的客户重叠?而等待IFC、K11、观翠揽月轩等项目接连入市后,又是否会在无形中对顶豪市场形成踩踏?都得打个问号。

                                                    大发彩票中心