曾经的“万人摇”幸运儿,拿到红利了吗?

                                                    文/住浙网研究员 华静

                                                    2018年3月,杭州市区商品住房实行摇号政策,随后,和家园·臻园打响摇号“第一枪”。

                                                    当年5月,位于余杭区良渚新城的融信澜天推出404套毛坯高层房源,均价18460.88元/㎡,最终收获11907组家庭登记,成为首个“万人摇”盘。

                                                    时光荏苒,转眼杭州商品住宅摇号政策已过去5年,共计产生了32次“万人摇”;但在法拍限购、限售升级等愈加严苛的楼市调控及复杂诡谲的行情之下,2021年仅建发金辉紫璋台与滨江博语华庭两个项目斩获“万人摇”。

                                                    在二手市场天量挂牌(传言已接近20万套),“小阳春”未来到的状况下(2022年一季度总成交未破万),这些曾经红极一时的“万人摇”项目还好吗?那些买到就赚百万的梦想又是否实现?

                                                    Part1

                                                    当“万人摇”已成往事

                                                    这5年,杭州楼市共计出现了32次“万人摇”,其中“万人摇”的峰值出现在2019年,共计产生16次,涉及11个楼盘。

                                                    这16个项目主要分布在三墩北、良渚新城、大江东、未来科技城等板块;2020年,随着新房限价松动上浮,一二手倒挂板块逐渐减少,万人摇次数仅6次。而除了“杀疯了”的超红盘远洋西溪公馆以外,其它几次“万人摇”都是曾经的老面孔。

                                                    西溪公馆的余震未消,杭州楼市开始采取一系列更为严格的调控措施,限售、购房社保门槛升级、摇号拼社保......

                                                    房住不炒,政策高压下,杭州楼市也逐步归向理性,在二手市场大滑坡的背景下(自2021年3月开始,杭州二手房成交量出现7连跌),2021年“万人摇”次数降至冰点,仅建发金辉紫璋台、滨江博语华庭2次,被赋予重望的种子选手,如亚运村、和品、彩虹轩等,由于各种原因未能晋身万人摇。

                                                    由于社保入围机制的开启,“万人摇”渐行渐远,偶有限售项目出现,也是寥寥,五六千组已是高位数字了。

                                                    Part2

                                                    涨幅最大202%,赚了吗?

                                                    目前,除了极个别项目外,这32次万人摇中涉及的项目多数已交付。这些项目在楼市高热的节点也曾跑出过“天价”。

                                                    譬如一举斩下三次“万人摇”的中国铁建西湖国际城,最高网签价高达6.41万元/㎡,按照新房时期23254元/㎡的毛坯均价来计算,涨幅高达175%。

                                                    从4月的二手市场来看,20个万人摇楼盘中,位于良渚新城板块的融信澜天涨幅最高,涨幅高达202.72%。这也是这些万人摇板块当中,涨幅最高的一个。

                                                    住浙网制表(二手数据来源:手边找房)

                                                    按照开盘时18460元/㎡的毛坯售价来看,4年多的时间,房价从18460元/㎡最高跳涨到了55882元/㎡,翻了一番多。

                                                    除此之外,未来科技城板块的梧桐郡、三墩北板块的西湖国际城等,也是涨幅榜上的TOP级赢家,溢价均在150%以上。

                                                    不过,根据近期网签价格,这20个项目的成交价均有所回落,且落差不小。奥体神盘融信保利创世纪的跌幅近45%,从9万+速坠落至5万+。

                                                    奥体创世纪  

                                                    Part3

                                                    良渚、大江东,部分板块跌落神坛

                                                    部分板块凭借倒挂红利,还稍显强势,通过出手也还能攫取一定红利,另外一些板块就没这么幸运了。

                                                    投资客一度心心念念的大江东,部分代表楼盘已数月零成交,曾迈上3万+的大江东宝龙广场90天内仅成交一套,且网签价格还不到2万元/㎡;悦东方从高位的1万9左右回落至了1万5;龙湖江与城也在2字头试探,且90天内成交仅3套。这样的差价,算上资金成本,已经快到肉里头了。

                                                    “宇宙中心”未来科技城,可谓成也西溪公馆,败也西溪公馆。4月份西溪公馆仅有2套成交,网签价格分别为36420元/㎡(192㎡低层)及42843元/㎡(114㎡低层)。西溪公馆“拖累”整个板块:昔日笑傲的未科三兄弟难维持6万+;华夏四季、梧桐郡等几个楼盘的成交价相较于去年同期下滑了20-30%左右。

                                                    再看良渚新城,不仅中介门店接连倒闭,二手市场出现了“踩踏”。部分着急出货的业主,一再降低自己的心理价位。

                                                    未来城二期、三期(都是万人?。?,4月至今两个项目加起来仅有1套成交,网签价距离高位近乎“腰斩”,未来城二期最高网签价为50599元/㎡,而最近一套网签价格为33471元/㎡;房龄更新的未来城三期最高网签价为54767元/㎡,而最近一套网签价格仅35732元/㎡。

                                                    据中介小哥介绍,目前像未来城三期89㎡三房两卫,即便好楼层,也就只能卖个310万;楼层差一点的,只能卖到280万了。去年6月前,未来城三期同样面积段,还能轻松卖上350万”。如此价差,令人唏嘘。

                                                    昔日的“万人摇”红盘由于投资客众多,急于逃出的“踩踏”力度加大。像融信澜天,目前有85套房源挂牌,降价房源高达38套,4月份至今的2套网签价最高为4万元/㎡?;乖谡牡陌蹇楸旮撕凸獬鹃泄遗屏恳布本缟仙?,从年前的9套暴涨至如今的70余套,手边找房显示,至今网签纪录为零。

                                                    住浙点评

                                                    从住浙网一个个比对的数据来看,“万人摇”盘的红利确实存在,如果投资客手脚快,是能喝到头口水。但如今,大多数人还在“高不成、低不就”中徘徊,以时间换空间,期待着大行情回来。近期有些成交,像江与城、江湾城、滨沁公寓的个别案例,投资客只求及早抽身,算上资金成本,不亏就行。

                                                    都知道这批红盘的价值体现要这波投资客被“洗筹”干净了,但要市场消化这批房源,不知要等到啥时候。

                                                    可以预见,若等不到前年的大行情,这些“万人摇”板块的踩踏只会进一步加剧。

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