网签!杭州院子首套成交价5万+,业主们开始“出逃”

                                                    文/住浙网研究员 华静

                                                    “10万+梦”碎了……泰禾杭州院子的业主们此时的心情,多半是想哭吧。

                                                    新房市场上“顶豪”热度居高不下,然而,作为未来科技城昔日“地王”,泰禾杭州院子竟是“一把好牌打得稀烂”。

                                                    这两天,这个纠纷不断的项目,又因首套网签价的出现成为楼市议论的焦点。

                                                    这是一套户型为239.15㎡户型的房源,网签单价55948元/㎡,这样的价格几乎和新房售价持平。

                                                    烂尾了多年,经过业主抱团努力,终于迎来交付。然而,二手市场的现实相当骨感。这位业主离场时不知是何心态,是没赚钱的不甘,还是“终于解脱了”的如释重负。

                                                    Part 1

                                                    泰禾杭州院子的“前世今生”

                                                    2015年7月7日,经过38轮的鏖战,泰禾以8.82亿元的总价拿下未来科技城85号地块,楼面价12504元/㎡,溢价率达到了70%,成为彼时的余杭“地王”。

                                                    1.02的容积率,简直就是为泰禾院子系量身定制,作为国内豪宅的代表产品之一,杭州院子的出现也让业内拉满了期待值。

                                                    项目开盘后,确实是一房难求。想看一眼杭州院子的样板间,也得先拿出100万元的资金证明。

                                                    在2017年1月到2018年8月之间,杭州院子陆续领出12张预售证,新房均价约在5-7万元/㎡,总价多在千万级以上。在当时,想要选到心仪房源,客户可能还得托关系、买车位、支付额外的庭院改造费等等,可以说,当时能买此院子的“非富即贵”。

                                                    作为一个纯院墅产品,毛坯新房售价又高达5万+,这个项目,泰禾应该是赚得盆满钵满,但奈何,闽系房企的激进扩张导致资金链断裂,拖累了杭州院子,一度停工,业主们也走上了艰难的维权之路。

                                                    经过业主的努力自救,延期近3年(原计划于2018年底到2019年6月交付)的杭州院子终于在去年11月迎来交付,只是风波并未停歇。

                                                    Part2

                                                    过场式交付下,纷争不断

                                                    今年2月,一纸来自余杭区综合行政执法局的《行政处罚决定书》更是将其再次推上风口浪尖。

                                                    该《行政处罚决定书》其中表述:项目1-30幢外侧搭建的砖混结构围墙、门楼、电梯井,内侧搭建的阳台、下沉式庭院等均属违章建筑,需在规定的15天时间内自行拆除。

                                                    在咨询了小区相关的工作人员后,他们表示,针对通知中的违建部分目前并未接到具体的拆除通知,后续将如何进行处理他们现在也不太了解。

                                                    杭州院子的一名业主对此十分不满:“烂尾了这么长时间,好不容易交付了,本来都计划进场装修了,现在不知道具体执法尺度,万一要拆,那岂不是花了冤枉钱?卖也不是,住也不是,真是烂摊子!”

                                                    虽然该事件将如何进展尚无最终定论,但事实层面上,杭州院子的产权面积等恐在后期还会面临纠纷。这对于项目的二手交易而言,也是负面的?!昂贾菰鹤?,没有院子”也让吃瓜群众们看了个笑话。

                                                    除此之外,杭州院子“半吊子”的交付品质,恐也是网签价格不给力背后的一大诱因。住浙网也曾前往实地查探,总得可以用“金玉其外,败絮其中”这句俗语来形容。

                                                    立面是浅色大理石干挂+深褐色的铝板的组合,加之金色的栏杆和红色的柱条装饰,给外立面增色不少,整体看着华丽金贵又不失气派;但走入内部,粗糙、赶工的迹象都十分明显。

                                                    很多的楼幢阳台栏杆上的玻璃都还没有安装,只剩下孤零零的几根钢架矗立在那,房顶上亦是一个个水泥墩子胡乱排列着;房子内部四面都是大白墙,当年开发商承诺“后期改造”的精装修庭院,也基本上都在裸奔,有的甚至已经是杂草丛生。

                                                    新房时期宣传的低容积率也不见了,院墅之间的楼间距相当稠密,加上树木遮挡视线,感受不到中式合院的通透和轩阔,而是扑面而来的逼仄感。

                                                     这一点,从杭州院子那张广为流传的航拍图便可窥见,有网友笑称,“这就是几千万的豪宅?不如我家新农村”。

                                                    Part3

                                                    网签“标杆”落地,幸耶?不幸耶?

                                                    此情此景,这样的交付品质,二手房多少价格是合理阈值?

                                                    业界认为在6万-7万之间,但苦等多年的业主们还是满怀期待。

                                                    从挂牌情况来看,目前小区整体的挂牌数量在22套,挂牌均价高达10.3万元/㎡,其中最高的一套挂牌均价约为11.8万元/㎡,最低的一套也约8.2万元/㎡。

                                                    挂牌背后的心理价与实际网签价相比,存在巨大落差;而5万+网签价的落地,或将杭州院子的成交价较长一段时间“铆牢”。

                                                    不过,据未科中介小吴打探,5.65万/㎡的成交单价有做低嫌疑,据他了解,实际成交单价在7万+/㎡,和购入价相比,业主应该没有亏本。(但愿吧……

                                                    “虽然现在小区挂牌数量不多,但不少业主都有挂牌倾向,只是公区还在整改,又苦于卖不上价格,所以准备暂时拿在手里,这套业主急着套现,比较诚心卖的,所以价格不高。品质一般、拆除政令等各类因素的影响,小区目前的整体带看量也很一般,一个月也就个位数,没有大华西溪风情等项目吃香?!毙∥饨樯?。

                                                    通过透明售房网一房一价备案信息,此次成交的239㎡户型房源,新房备案价为56260元/㎡,总价约1345万。如果能以7.5万/㎡的价格成交,总价会比新房买入价高出400万左右。

                                                    这区区400万浮赢,是否跑赢这么多年的资金沉淀?如果按照2017年1月的预售证算起,1345万锁定了差不多5年,按每年8个点的资金成本来计算,应该是亏损的。如果是自有资金还好一点,起码躲掉了股市这几年的深跌。

                                                    究竟是5万+还是7万+,也难定论。对于麻烦不断的杭州院子来说,能网签出货,也称得上是桩幸事吧。

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