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                                                    土地财政变局要来!这一瓢水,可让楼市降温几多?

                                                    2021年06月06日 11:48 来源:住浙网 作者:艾维

                                                    文/住浙网研究员 艾维

                                                    6月4日,财政部、自然资源部、税务总局、人民银行近日发布通知,将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。

                                                    其中主要内容,有以下几点:

                                                    a、将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入(以下简称四项政府非税收入),全部划转给税务部门负责征收。税务部门依法依规开展收入征管工作,确保非税收入及时足额缴入国库。

                                                    b、自2021年7月1日起,选择河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省作为试点。

                                                    c、自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

                                                    对此,说几句。

                                                    1、对此事,坊间格外关注,但解读殊不准确。要明确一点,并不是中央把土地出让金给拿走,使用权仍然在地方政府。

                                                    其实,《通知》的第八条说得很明确了:四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策,继续按照现行规定执行。注意到没有,包括了“分成、使用和管理”这几项。

                                                    土地出让金还是用在地方,只不过,征收的执行主体,以及征收来的钱进哪个账户,有了变化。

                                                    2、现在,土地出让金直接进财政局的政府基金。钱怎么用,是地方政府说了算,或者说,拍板权多在政府班子。所以,在一些地方,土地出让金的挪用还是比较普遍的,美其名曰“内部调配”,毕竟公务员的工资发不出了,拖欠了几个月,不比农村建设更十万火急?以后,采取的是收支两条线,由国税部门征收,地方政府要花钱要受更多掣肘。税务部门不同意你挪用,你就寸步难行。

                                                    有点像,中央给地方派了个会计,或者类似信托基金,你明明是唯一的受益方,但怎么用钱由不得你。

                                                    3、今年下半年试点,明年全国推广,真正意义上的收支两条线机制。那么,地方政府卖地的热点是否骤降?花钱不自由了,我还那么巴结地“赚钱”干吗,况且,土地收储成本越来越高,“赚钱”越来越难。

                                                    4、理论上确实如此,实际效果有待观察。始终有两条红线在纠缠,一条叫作“财权与事权统一”,一条是“积极的财政政策”。地方政府要有所作为,负担颇重,但生财之道有限。部分城市除了发债(现已被摁牢),就是靠卖地。

                                                    因此,即便多了个“会计”,该卖的地还是要卖。

                                                    5、楼市会如何反应?以及,杭州楼市呢?这似乎是两个问题。广义谱系上,地方卖地的热情被浇了冷水,推地量减少,房不够卖,房价会被进一步推高。实际上,只会加剧“一潭死水”的程度。

                                                    推地本身是引进新投资,激活存量市场的一招,如今很多北方城市陷入“土地本身卖不动,人口外流,房价不涨甚至下滑”的困局和循环。推地热情下降,只不过是雪上加了霜。

                                                    杭州楼市,正处于一个上升通道,人口新增量居高不下,房子不够卖,在分流之下、粉盘当道的今天,动辄“四千人摇”,300方的大平层都有一堆人抢。土地市场更是烈火烹油,土地财政正规化此举固然会让部分开发商有所收敛,但空缺出的席位,迅速有新来者填补。

                                                    一句话,土地出让金收支两条线这瓢水,尚不足以灭楼市之“火”。但是多米诺第一块骨牌的倒下在悄悄酝酿,会加速下一个周期的到来。

                                                    6、看下面这张“土地财政依赖度”中,深圳的排名忝陪末座。深圳的土地多以“旧城改造”的模式入市,政府在土地出让金这一项上收入不高,也要点赞深圳财政收入多元化、稳健化,底气更足,不需要仰土地出让金之“鼻息”。

                                                    旧城改造类的开发模式,一来政府投入少,二来可以实打实地给政府增加税收,今后会被更多的城市效仿吧。

                                                    2021年06月06日 11:48 来源:住浙网 作者:艾维 编辑:蔡骏
                                                    当前位置:住浙网>楼市日志
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